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委托公证书不能证明产权归属 全权委托需谨慎

责任编辑: 马静 发布时间:2015-06-25 阅读次数:1060
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  委托公证交易房产在市场上也较常见,尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士,他们以为用一纸委托公证即可“锁住”盘源,可以高枕无忧了,其实,当中潜在不少交易风险。最近记者从广州市房地产中介协会了解到两个案例,分别是业主和买家因委托公证书而惹上官司,平添无限烦恼。有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”,一不小心就“引爆”,买卖双方乃至受托方利益都有可能不保。

  记者以往曾多次采访报道过委托公证交易房产的弊端,不过依然有不少业主和买家敢于尝试,尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士,他们以为用一纸委托公证书即可“锁住”盘源,自己就可以高枕无忧。最近记者从广州市房地产中介协会了解到两个案例,分别是业主和买家因委托公证书而惹上官司,平添无限烦恼。

  在委托公证书,委托人与受托人有明确的制约关系,不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书,受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利,有可能出现吃差价的现象;虽然有一纸全权委托公证书,房屋一日不过户,产权依然在业主名下,假如业主因诉讼而被查封财产,全权委托公证书也无济于事。

  有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”,一不小心“引爆”,买卖双方乃至受托方利益都有可能不保。

  业主教训:

  受托人吃差价 无端吃官司

  案例

  2014年9月1日,业主王某与买家周某签订《房屋买卖合同》,以170万元出售位于海珠区的物业。王某由于工作繁忙,长期在外地出差,遂办理委托公证书,全权委托其朋友陈某处理该物业的交易。2014年10月5日,王某收到陈某汇来的170万元房款及物业已出售的短信通知。但是,没过几天,王某又收到法院发来的开庭传票,诉求是周某要求王某承担违约责任。之后,王某立即询问陈某事由,其表示该物业未出售给周某,而是以180万元出售给另一买家并办理完成交易手续,其中赚取的10万元差额已纳入自己口袋。

  法院经审查,王某为该物业的原业主,其全权委托陈某处理该物业的交易,应承担陈某在代理过程中对周某造成的损失。最终,法院判决王某对周某承担违约责任。王某也另行起诉,向陈某追偿。

  法律贴士一:

  委托公证应对授权范围作出限制

  本案的焦点在于通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续,如果受托人违背业主的意向,未按业主指示办理委托事项,则业主的权益容易受到侵犯,造成经济损失。

  广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者,在房屋交易过程中,业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的,业主在办理公证委托时,应对授权范围进行限制,以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括:1.对授权时间进行限制,应约定具体的时间,确保按时履行合同;2.对授权范围进行限制,如受托人的代理事项中不包括代收房款等;3.对交易的对象进行限制,如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之,要尽量避免全权委托的形式。

  买家教训:延迟过户 业主被查封房屋

  案例

  2014年4月10日,买家张某通过某中介公司看中位于海珠区的某物业,由于张某为非广州市户口,其社保须缴纳到2014年12月才连续缴满3年,获取购房资格。于是,张某与业主陈某协商:陈某在收齐房款120万元后,以办理委托公证的方式,将物业交付张某使用,待张某具备购房资格再办理过户手续。买卖双方对约定内容达成一致意见,签订《房屋买卖合同》。次日,张某向陈某支付全额房款,双方依约办理委托公证手续。

  2014年8月15日,陈某因投资失败,欠债连连,法院对其财产进行查封,由于上述物业仍登记在其名下,遂被法院一并查封。陈某无法继续履行《房屋买卖合同》,被张某诉至法院,要求其承担违约责任。

  法律贴士二:委托公证书不能证明产权归属

  《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”房屋交易的产权变更及转让,须在房地产行政主管部门办理产权登记后,方可发生法律效力;未办理登记的,如房屋产权的委托公证,房屋产权不发生变更及转让。

  本案中,买家张某与业主陈某虽然就该物业办理了委托公证,但由于未在房地产行政主管部门办理产权登记,故房屋产权未发生变更及转让,该物业的所有权仍属于陈某所有。所以,当陈某的财产出现问题时,该物业也一并遭到牵连。

  为此,律师提醒购房者,即使在交易过程中办理了产权的委托公证,也应当及时前往房地产行政主管部门办理登记手续,降低交易风险,减少经济损失。

  据地产人士分析,张某以为一纸委托公证书即可对房屋实现全面控制,但由于产权未转移,业主吃官司也会连累名下的财产。他们认为,由于张某本身购房资格受限,必须延迟过户,除了签订委托公证书外,买家最好与业主到房地产交易登记中心办理抵押登记,把房屋抵押给买家,给交易多上一把“锁”。

来源: 广州日报

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